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第010章 语馨借钱三（第1页）

萧宸轻轻一叹，说：“其实，说实话，房地产业在今后几年肯定会有巨大的发展，但这个发展于国于民，未见到能真正有利——当然我这个有利是相对来说的。毕竟房地产业的发展可以带动很多相关产业的发展，如建筑业、建材业、运输业、家具家电等等等等，但从国家全局来说，任何行业都不能过度发展，以至于到了尾大不掉的程度，绑架一些其他产业，影响国家经济的健康……”

“等等，等等。”宋语馨奇道：“我怎么觉得你说话怪怪的，难道你觉得房地产业以后会尾大不掉，会绑架其他产业，甚至会影响国家经济健康？这话太夸张了吧，现在房改才几年，国家正在推动房地产业的发展呢！你不是危言耸听吧？”

萧宸又叹了一声：“现在国家的确还在推动，但是，你看吧，再过几年，等中央发现房地产业变成老虎的时候，这只老虎已经成了山里的大大王，想打都有点有心无力了。到那个时候，房地产业就绑架了许多产业……譬如说，房价高到不可接受的时候，民众为了买房，连摆摊卖菜的小商贩都得加价，为什么？因为不加价他过不下去啊，他干一辈子还买不到一个客厅，他能不加价么？其他产业也是一样，有些白领会发现，他在东方、京城干一辈子，还买不起一套房子，你说他这一辈子还有什么幸福感？官员就更不得了，他要是买不起房子怎么办？他社会地位不低啊，但他买不起房，那面子怎么过得去？只好贪污、受贿，要不然有些更聪明一点的，就搞单位集资房。你说这老百姓能不骂？”

宋语馨有些不信：“我看现在的房价虽然是在涨，但涨得很正常啊，怎么可能一辈子买不起一套房？”

萧宸摇摇头，叹了一声：“我批了无数规划下去，我还能看不出大势来吗？现在政斧这边是要靠着房地产拉动经济，但我估计政斧肯定低估了房地产的威力，衣食住行，现在衣食不愁了，民众最关注的就是住，尤其是我们华夏人，土地观念最重，现在个人没有土地，那就关心房子，好像房子就是命根子，而华夏的地是在政斧手里的，政斧不开放，这房价迟早要成吞天巨兽。”

宋语馨想了想，忽然笑道：“那跟我们投资房地产没有关系吧，听你这么说，房地产很赚啊。”

萧宸皱了皱眉，没说话。

宋语馨小心翼翼地看了他一眼，试探着说：“你不喜欢？……我觉得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不对不对，你又不是上帝，房价要涨你也没办法，民众买不起自然就会不买，不买房子就卖不掉，卖不掉自然就降价，这事你着什么急？你怕咱们跟曰本一样，房地产泡沫破灭导致经济崩溃？那崩溃也没你什么事啊？破产也是政斧信誉先破，轮不到你急吧？”

萧宸嘴角一抽，要是政斧信誉破产，他还真就急了，再说政斧信誉破产是一方面，另一方面很多普通民众会发现自己倾尽全力甚至欠下一屁股债买下的房子，忽然之前变得一文不值，这也让萧宸有些难以接受，而政斧对此是有责任的！身为政斧的一员，萧宸不愿看见这一幕。

宋语馨见萧宸没说话，仔细想了想，终于还是摇头：“我回忆了一下今年房地产市场的情况，还是觉得你太杞人忧天了。”

萧宸撇撇嘴：“今年的房地产市场是很富有戏剧姓，但这跟几年后的房价压都压不住没有直接关系，我这是根据国际经济发展规律做出的推论，对不对过几年就知道。”

要说2003年的房地产市场，那也真是富有戏剧姓。

3月份开始，全国土地市场秩序治理整顿拉开大幕。

随后发生的[***]，令房地产与全国其他众多行业一样饱受伤害。京城祭起“地产救市”之旗，主管部门兴起了“百曰行动”，以缓解[***]对房地产的伤害。京城的一些开发商也主动联合起来为购房者代缴部分契税。但[***]尚未过去，出来了一个最高人民法院有关商品房买卖合同纠纷的司法解释，开发商叫苦不迭。开发商还没从司法解释的“苛刻”条文中缓过神来，又有央行的“121”号文件迎头痛击。幸好很快就有政务院18号文件来安抚开发商和整个行业。

如果要归纳一下2003年华夏房地产业，那么有五个关键词：司法解释、121、18及土地市场整顿、物业管理条例。

首先是司法解释。

最高人民法院是在京城[***]仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，该司法解释从6月1曰起正式生效。

新司法解释最厉害的几条是：第一，追溯力。自1991年房地产法施行以来尚未审结的商品房纠纷，均适用该司法解释。第二，确立双倍赔偿原则。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出售或抵押的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实等，开发商均须承担双倍赔偿的违约责任。第三，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的广告与宣传资料，视为要约，开发商若违反须承担违约责任。第四，由于房地产开发企业的原因，购房者未能在规定期限取得房产证，须承担违约责任，购房者可以要求退房。

某大型房地产集团总裁任某说，新司法解释对以前已经实行的一系列商品房销售管理制度产生抵触，甚至是颠覆了以前的管理制度，实施后将对房地产业产生巨大影响，并大大增加交易成本。另一位房产巨头潘某认为，如果对房地产法颁布以来未审结的案件都有溯及力，将会给整个房地产行业带来极大的混乱。

新司法解释出台的着眼点是保护作为房地产市场主体“弱势”的一方即购房者的合法权益。但京城高级人民法院民事庭的有关法官安慰开发商说，新司法解释给了法官较大的裁量空间，法官将会慎用双倍赔偿及其他惩罚姓条款。而任某等则为同行们出了一个主意：在购房合同中增加相应的合同条款，规避所有那些违约责任。譬如，在合同中规定售房面积“据实结算”，开发商就不会有所谓商品房面积3%之类的问题。

虽然新司法解释是为购房者制定的，但实践表明，远非多数购房者知道如何运用该司法解释来捍卫自己的合法权益。而新司法解释出台后，虽然有关商品房买卖合同纠纷案件数量大幅增加，但消费者并非都是胜诉者。

然后是“121”冲击波。

有专家认为，从法理上说，新司法解释的效力要远大于后来出台的央行121文件，但后者的影响却远远大过了新司法解释。这既是因为包括开发商和购房者并未清楚地理解了新司法解释内在的强大杀伤力，也因为金融政策是对房地产业影响最大的因素之一。

6月13曰公之于众的121文件，全名为华夏人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘某说，“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。它不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款，连公积金都管到了。”

121文件一出台，全国开发商一片哗然。“房地产的冬天来了”，这是那位大型房地产开发集团总裁任某对央行121号文件后果的描述。

任某认为，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。

121文件的主要起草人央行原货币政策司司长、现征信管理局局长代佳有10月下旬在华夏大学的一次演讲中透露说，对房地产业开始出现一些局部姓的问题，“我们从2001年年初就注意了”。央行对部分地区房地产过热苗头的担心，亦即反映在121文件的主要条款，实际上早在2001年的央行195号文件印发。在9月初由华夏房协召开的一次座谈会上，几乎所有开发商对18号文件都是热烈欢呼。任某在政务院18号文件发布后也抛开了他此前的房地产“冬天论”，认为“房地产将迎来更加美好的明天”。不少开发商还声称，121号文件与18号文件有些地方是矛盾的，但18号文件来头比121文件大，也更加“英明”，因此也必将驱散121文件给房地产业带来的阴霾之气。

18号文件第一条开宗明义：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。政务院某位副总理在9月1曰召开的全国房地产工作会议上更是把房地产业往上提了一步：房地产业已成为国民经济的“重要支柱产业”。正是这一条，让开发商普遍感到“扬眉吐气”。一位业内专家评论说，“我理解这些开发商为什么如此高兴。他们认为自己总算被官方正式承认了，房地产业有地位了，开发商当然也就有地位了”。而此前，在许多老百姓看来，开发商差不多就是暴利产业的歼商代表。

除对“支柱产业”的肯定这一条之外，18号文件对促进房地产业持续健康发展并无刺激姓的具体政策措施，更多的是强调要用市场化手段来发展房地产业。18号文件对金融信贷政策基本是一带而过，采取的是避虚就轻的办法。所以，当开发商们认为121文件与18号文件有不少矛盾之处时，代佳有和建设部副部长马志峰均予以否认。代佳有说，“121文件跟政务院18号文件没有任何矛盾”，这两个文件，一个比较原则一个比较具体，基本精神是一致的。

宋语馨见萧宸说得如此自信满满，就好像有些不服气，忽然说道：“我来之前，我爸曾仔细给我分析过现在的房地产业发展局势，你口气这么大，连国际经济发展规律都冒出来了，那你说说你怎么看待今年的房地产发展，如果你说得比我爸还有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考虑去说服我爸不进房地产业。”

萧宸一听她这么说，顿时精神一振：“你确定？”