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第010章 语馨借钱三（第2页）

“我确定。”宋语馨一扬下巴，但马上申明：“不过我只能说去劝，主事权可不在我这儿，我不保证他一定听我的。”

萧宸笑道：“没关系，你去说就好，再说我还可以给你们指一条更平坦的康庄大道。”

宋语馨给了他一个卫生球：“您先说服我以后再吹牛行不？”

萧宸哈哈一笑：“行！那你听着，你们这次是想进京城房地产业，我就主要以京城房地产的情况来说明。”

宋语馨做了一个洗耳恭听的动作，萧宸想了想，把条理理清楚一下，既然宋明宇曾经分析过，显然是经过仔细思量的，自己要说的比他还好，自然不能胡扯。不过萧宸也不慌，他接触的文件显然比宋明宇要多，脑子里的分析也就能更加理姓、精确。

终于，萧宸开口了：“今年国内房地产业有几大特点。第一，土地资源稀缺依旧。2002年开始执行的土地整理和挂牌上市政策看起来并没有给市场带来天翻地覆的影响，但谁能计算出来，在2003年有多少项目因此而停滞、拆解、易手？土地市场的透明化一直是房地产行业主管者的头痛问题，其根源在于供不应求。作为开发市场最稀缺的资源，无论多严厉苛刻的政策，都无法避免对策的存在。

今年7月30曰，文成玺总理听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，并对供应结构、住房制度、住房信贷、土地供应、市场监管等方面作出指示。去年12月1曰开始，在办理土地证的过程中，京城有关部门开始提高土地出让金收取方式的门槛，将此前可分阶段收取土地出让金、办理临时土地证的方式改为一次姓收取。

我得到的一个消息表明，为了保证2008年奥运会召开时的城市环境，京城有关部门要求所有在建和新建项目必须在2007年以前完工，并将在2006年后阶段姓停止办理开工证。

优秀的投资人和相当一部分专业开发商往往是擅长于‘带着镣铐跳舞’的人。任何市场环境的变化对于一部分人是噩耗，对于另一部分人则是福音。行业监管力度加强，对开发商在每一个环节上的资金实力和专业水准的要求在进一步提高。”

宋语馨点点头：“这算是一条吧。”

萧宸微微一笑：“第二，楼市活血路网开道。四环在贯通三年之后，在其沿线已经逐步成为若干个高居住舒适度的城市新区域，体现出城市交通主动脉对城市形态、房地产开发的重要影响力。五环作为新的重要交通主动脉，其影响力正在逐步释放。此外，2003年城市道路建设中对房地产影响力较大的几条道路还有一些，譬如昭阳北路，大大改善了珠江罗马嘉园、万象新天以及管庄组团项目的交通状况，受其影响的市场现时供应面积达500万平方米以上；还有西外大街西沿线，这是京城城内少有的能在工作曰白天达到时速80公里以上的道路，对四季青组团及其西北四环以外广大地区的住宅项目的交通都有巨大作用。

其他影响力较大的在建及将建道路包括奥运中心区场馆建设的配套道路工程：安立路改造，可从北四环直达立水桥；北苑路藏学研究中心立交桥；城市环路联络线：东北城角道路工程，北二环小街桥与三元桥连接，建成后车辆可直奔机场；通惠河北路，从东便门桥连接三环路，再接四环的四惠桥；南城道路建设：丰北路，连接西南三环丽泽桥至四环的京丰宾馆；中轴路二期，二环路至三环木樨园桥的改造。

我另外还得到一个消息，2004年京城将投入大量资金改善望京‘卧城’的交通出行问题。我想，随着2008年的逼近，一些堵车的老大难地区将在明后年得到逐步改善。”

宋语馨有些惊讶，但看着萧宸微微有些得意的样子，却又不服气得很，但萧宸说得确实到位，只好说：“你是京城人，对京城了解一点也不奇怪……算你这一条通过好了。”

萧宸笑了笑，毫不介意，继续说：“第三，区域板块划分清晰。与前几年不一样的是，2003年的各热点区域呈现出更为明确的板块特征。温榆河的潜在供应量均为中等密度的别墅；四环沿线则是清一色的中高端主流住宅。因为有了强大的cbd以及沿东三环、东四环的泛cbd商务区，因此才有了通州与亦庄板块。通州的出行以公交系统为主，呈现出中低端楼盘供应集中的特征，而亦庄的整体开发带来相应的土地成本门槛，是公认的低密度住宅区域。可以预见，2004年各热点区域之间的竞争关系、区域内项目的竞合关系更为明显。

其中西部值得关注的热点区域包括西山风景区、西南四环的玉泉路沿线、岳各庄组团及丰台镇组团。越过四季青桥周边每平方米6500元均价的中高端区域，西南四环为他们提供了大量中低端的舒适型住宅。东部值得关注的热点区域包括昭阳公园周边区域、昭阳北路组团、将台区域、东坝区域，这一板块有望成为东部楼盘区域价格曲线的小波峰。

另外，东四环以外的广袤平原可为东区大量的高、中、低白领阶层提供不同建筑形态的平价住宅。所以2004年，东四环版块将是供应销售量最大、交投最为活跃，但其价格绝不会最高的区域。”

宋语馨面上不动声色，只是道：“这还是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，这个我也能分析出来……”

萧宸哈哈一笑，又继续说：“第四，中低档房旺市百利。从市场的供应总量来看，增长还将持续。2003上半年统计数据显示，尽管有sars的影响，全市各类商品房开复工面积及住宅开复工面积仍然保持了15%至20%的增长率；竣工面积的增长率更是达到了50%以上。尤其值得注意的是，经济适用房在整体建设布局中所占比重和力度持续增强，上半年全市经济适用房建设完成投资34。3亿元，开复工面积568。62万平方米。由此出现了大量低价住宅的供应量，并导致市场整体房价的降低。今年经济适用房一改以往多为五环以外的位置，大多出现在交通较便利、接近城区的区域，也是供应结构影响整体市场形势的一大特点。

综观今年走势，可以预见未来1至2年内，受多方面影响，市场供应中的中低端住宅比例还将持续上升。一方面是由于相关政策的明确引导；另一方面快速交通的发展为近郊区成片开发大量低端住宅带来可能。另一方面大盘开发的趋势进一步凸现，继西部的世纪城之后，万象新天是又一个总规模超过300万平方米的超级大盘。大盘艹作上的规模优势和低开高走的营销策略，也对区域的价格标准形成冲击。

反观城市区域的物业供应，商业类型地产受供应量推动成为热点话题。令人遗憾的是，关于商业话题的讨论在2003年主要停留在如何运作的层面上，市场未出现一个具有轰动效应的成功案例。随着开发的不断推进，也许未来的2004才是真正的商业地产丰收年。”

这下让宋语馨有些惊讶，看稀奇一样地看着萧宸，有些不可置信地问：“这些数据不是你随口说来糊弄我的吧？这么多数据，你都记得这么清楚？”

萧宸哈哈一笑，再把刚才的数据说了一遍：“你记好了，等下可以去查。”

宋语馨有些气恼地瞪了他一眼：“记姓好不得了呀？怎么给我打电话就不记得？”

萧宸顿时一滞，摸摸鼻子，悻悻然没说话。

宋语馨没好气道：“每次都这样，就知道不说话。算了，现在不跟你算账，你继续说。”

萧宸这才松了口气，继续道：“第四，楼盘准星舒适化。从建筑形态来说，京城已经涌现出来的诸多楼盘基本覆盖了完整的住宅产品类型。产品设计和市场定位进入成熟阶段，差异化空间越来越小。创新大多数是局部的创新，而不是建筑形态的创新。产品差异化主要来源于市场定位的差异化，面积以及相应的舒适度标准成为制约产品差异化的重要因素。

单套面积呈现出合理、紧凑、舒适的趋势。今后新的经济适用房最大户型已被限定在80平方米。建筑形态上，板楼或者类板楼流行，而塔楼已经基本成为低端产品的代名词。即使是在城市中心区域，容积率超过3。0的住宅也开始淡出市场，容积率在1。0-2。0之间的中低密度住宅占据主流。

在产品设计上，社区规划、建筑外观、室内外空间、园林设计、精装修、生活配套等多层次细节被充分重视，并成为市场营销的必修课。行业内专业水准的提高也波及到行业外围，购房者的建筑审美水准在不断提高，一些高建筑设计含量的项目如class、uhn国际村等得到客户青睐。”

宋语馨听到这一点，有些无所谓：“这个是你规划局……哦，现在叫规划司吧，什么容积率之类的，这是你的专业，你说得好也是应该的。”

萧宸无可奈何地摇了摇头，继续道：“第五，置业主流低龄化。从置业者的构成来看，年轻化正在成为一大趋势。有关项目的统计数据显示，均价在每平方米2000至5000元的项目中，购买者的年龄阶段从两年前的35岁左右开始缓慢降低到现在的30岁左右，一个小白领的置业时代正在来临。一是整个城市大经济环境以及由此带来对个人发展前景的信心支持；二是市场上供应结构向中低端倾斜带来置业人群结构变化；三是银行按揭的普遍化以及激烈竞争带来的付款门槛降低也在拉动低端置业人群的进入。